Ha! L’achat d’une première maison! Un rêve que plusieurs finissants chérissent! Malheureusement, les maisons ne se vendent plus au même prix que dans le temps de tes parents… Et c’est sans parler de l'explosion du marché dû à la pandémie de la COVID-19.
Ne te décourage pas, il suffit de bien planifier tes finances pour cet achat qui sera probablement le plus important de ta vie. Pour t’aider à réaliser ton projet, on répond aux questions que tu te poses probablement en ce moment même.
Quel est le meilleur moyen d’épargner pour une mise de fonds ?
Si tu es finissant, il y a probablement une partie de ton budget qui doit aller pour le remboursement de ton prêt étudiant. Sache que ton prêt n’est pas pressant à rembourser, tu peux commencer à épargner dès maintenant.
On te partage notre astuce pour le faire : se pratiquer à avoir une maison! Il s’agit de faire semblant d’avoir des paiements de maison. Exemple : si tu convoites une maison avec une hypothèque mensuelle de 1 500$ et que ton loyer est à 900$, tu mets de côté le montant qu’il reste, donc 600$!
C’est une façon facile de faire un budget tout en s’habituant aux paiements plus élevés. Ta mise de fonds devrait s’accumuler tranquillement de mois en mois sans que tu aies trop à y penser.
Dans quoi épargner pour une mise de fonds ?
Une très bonne question! Tu ne nous aimeras pas, mais on doit te dire que ça dépend beaucoup de ta situation financière. Tu vas devoir te référer à un conseiller financier.
Rapidement, on peut te parler d’une solution qui existe : le RAP (Régime d’Accès à la Propriété). C’est un programme gouvernemental qui permet de retirer des REER pour acheter une maison sans payer d'impôts. Le montant retiré n’est pas obligé d’être mis pour la mise de fonds, il peut être utilisé pour le 2% de frais divers d’une maison (rénovation, tuyau d'arrosage, etc.). Tu as ensuite 15 ans pour rembourser la somme empruntée sans intérêts après un sursis de deux ans, soit deux 31 décembre.
Les REER sont particulièrement intéressants lorsque ton revenu est élevé et que tu dois payer des impôts à la fin de l’année. Si tu as peu ou pas d’impôts à payer, les CELI seront une solution à considérer. Pour plus de conseils, on te le redit, il faut aller parler avec un conseiller financier, et préférablement un indépendant qui n’a pas de parti pris pour une institution.
Qu’est-ce que la banque demande ?
Aux yeux de la banque, tu es éligible à un prêt hypothécaire si tu es un salarié depuis plus de 3 mois et que tu fournis une lettre de ton employeur.
Pour les travailleurs autonomes, il est préférable d’avoir 2 ans de déclaration de revenus, car ils en feront une moyenne la plupart du temps. Un courtier hypothécaire pourrait te dénicher des programmes spéciaux pour travailleur autonome.
D’ailleurs, tu veux vérifier si tu es éligible? L’expert dans ce domaine, c’est le courtier hypothécaire! Si tu veux être accompagné dans toutes les étapes du processus pour trouver une solution adaptée à tes besoins, c’est lui qu’il te faut!
Tu peux chercher toi-même et tomber sur un bon (ou un moins bon), ou y aller avec un coup sûr avec notre courtier hypothécaire qui a l’habitude des premiers acheteurs.
Devais-tu mettre une mise de fonds de 20% ou 5% ?
Il y a plusieurs facteurs à considérer pour répondre à cette question. Pour faire une histoire courte, il nous arrive souvent de recommander le 5% dans le but de garder des liquidités. On ne veut pas que tu mettes jusqu’au dernier sou que tu as gagné à la sueur de ton front!
Il existe plusieurs calculatrices financières pour estimer les paiements hypothécaires. On te montre un exemple pour que tu puisses comprendre la différence entre une mise de fonds de 20% et une de 5%.
Tu pourras remarquer dans le tableau qu’il y a une prime d’assurance additionnelle pour la mise de fonds à 5%. En fait, la prime est payée pour procurer une assurance au prêteur au cas où tu ne pourrais pas effectuer tes paiements sur le prêt hypothécaire.
| Scénario 1 : conventionnel 20% | Scénario 2 : SCHL 5% |
Prix de la maison | 300 000$ | 300 000$ |
Mise de fonds | 60 000$ | 15 000$ |
Prêt hypothécaire | 240 000$ | 285 000$ |
Prêt hypothécaire avec prime SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) | 240 000$ | 296 400$ |
Période d’amortissement maximum possible | 30 ans | 25 ans |
Paiement hypothécaire mensuel à 3% d’intérêts | 1 009$ | 1 403$ |
En mettant une mise de fonds de 20% dans le cas fictif ci-dessus, tu paierais environ 400$ de moins par mois. Par contre, le 45 000$ de plus déboursé en mise de fonds pourrait être investi et fluctuer avec le temps, il ne faut pas l’oublier.
Encore une fois, si ce montant représente TOUT ton argent, ce serait très risqué de tout mettre pour la maison. Et si tu as des imprévus? Si tu voulais t’acheter un véhicule? (les taux d’intérêt sont souvent plus élevés pour les prêts automobiles) Penses-y bien!
Astuce de PRO : le truc à 100$ Évite à tout prix l’assurance prêt (vie et invalidité) que te propose la banque (à ne pas confondre avec la prime d’assurance prêt SCHL). Il vaut mieux faire affaire avec un courtier en assurance de personnes indépendant. Il suffit d’une courte recherche sur le Web pour se rendre compte que le produit offert par l’industrie bancaire n’est pas aussi bon que celui de l’assureur. Même McSween le dit. D’ailleurs une assurance prêt n’est pas obligatoire la majorité du temps pour couvrir le prêt. Conseil supplémentaire : vérifie ton assurance au travail, il y a peut-être certains éléments qui sont déjà couverts!
Si tu veux planifier tes finances pour ton projet d’achat d’une première maison, on te recommande fortement de t’informer auprès de spécialistes! On te promet qu’après une seule rencontre, tu sortiras déjà avec un plan d’action concret. Ne perd pas une seconde, contacte un conseiller financier recommandé par Taco finance dès maintenant. Fais le premier pas, ton futur toi va te remercier.
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Prends ta rencontre gratuite avec un responsable universitaire et on regardera tes finances pour voir comment on peut t’aider maintenant.
Pour plus de conseils sur l’achat de ta première propriété, rejoins le groupe Facebook privé Étudiant universitaire, prêts & bourses : Les clés pour optimiser tes finances. En plus d’aider pendant les études, on a des analystes financiers spécialisés dans la transition entre les études universitaires et le marché du travail qui sont là pour te conseiller en tant que finissant·e ou jeune professionnel·le.